Baugeld – raus aus der Zinsfalle

Häuslebauer sehen ihre Träume zerplatzen, Investoren fürchten um ihre Renditen. Verständlich, aber übertrieben. So können Sie die Wirkungen des jüngsten Zinsanstiegs dämpfen.

Hypothekenzinsen seit Weihnachten um 130 Prozent gestiegen

Ganz unerwartet kam das nicht, im Gegenteil. Aber Schnelligkeit und Ausmaß sind dann doch erstaunlich. Max Herbst, Gründer und Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt, beobachtet und analysiert die Entwicklung der Hypothekenzinsen schon seit mehreren Jahrzehnten. Er gilt als der Experte überhaupt, sobald es um das Thema Immobilienfinanzierung geht.

Seine Einschätzung ist dann auch eher von Überraschungen geprägt. Das habe es noch nie gegeben. Innerhalb von nur vier Monaten sind die Bauzinsen in Deutschland um 130 Prozent gestiegen. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht. „Für Immobilienkäufer ist dies eine schwierige Lage“, so Max Herbst.

Schwierig aber nicht nur für Käufer und Häuslebauer, die als Noch-Mieter endlich ihre Träume von den eigenen vier Wänden verwirklichen wollen, um darin zu leben. Investoren, die in Mietwohnungen eine Alternative zu Strafzins-bewährten Bankprodukten sehen, fühlen sich ähnlich.

Angst vor hohen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung

Nicht zu vergessen die große Schar all jener, die vor Jahren eine Immobilie erworben haben und die – leider nicht schon in ein paar Wochen, sondern erst in ein paar Jahren – eine Anschlussfinanzierungen benötigen, weil die Zinsbindungsfrist des gerade laufenden Baukredits endet. Es käme einer Katastrophe gleich, falls dann ein Kredit mit erneut zehnjähriger Zinsfestschreibung nicht – wie heute im Schnitt – und 2,1 Prozent, sondern 5 oder 6 Prozent kosten würde.

Ein Darlehen in Höhe von – angenommen – 400.000 Euro kostet bei einem 1,5 Prozentpunkt höheren Zins gleich 6.000 Euro mehr im Jahr – umgerechnet 500 Euro monatlich. Und das ist für viele Familien, die jetzt ihr Eigenheim finanzieren wollen, ein ordentlicher Schluck aus der Pulle.

Schlimmer noch, falls die Anschlussfinanzierung eines laufenden Baukredits erst in drei Jahren geplant ist und Baugeld dann statt – wie momentan – rund 2 Prozent Zins satte 5 Prozent kosten würde. Die drei Punkte Unterschied entsprechen bei einer zu finanzierenden Restschuld von ebenfalls 400.000 Euro sage und schreibe 12.000 Euro im Jahr – ein glatter Tausender im Monat. Verständlich, dass so manch einem jetzt die Schweißperlen auf der Stirn stehen.

Was können Bauherren und Käufer jetzt bei ihrer Finanzierung tun?

Viele Möglichkeiten gibt es – leider – nicht. Doch ein wenig dämpfen lassen sich die Folgen eines Zinsanstiegs, der in den kommenden Wochen möglicherweise droht. „Zeit ist Geld“, sagt Max Herbst. Das betrifft jeden, der in punkto Immobilienerwerb bereits Nägel mit Köpfen gemacht hat. Nunmehr geht es darum, von seiner Bank oder Sparkasse eine verbindliche Finanzierungszusage zu bekommen.

Laut Herbst machten viele angehenden Darlehensnehmer die Erfahrung, dass sich Finanzierungsberater in den Geldinstituten „extrem bedeckt“ hielten. Mit dem Argument, man müsse noch das Objekt „einwerten“ und die Zinsgestaltung entsprechend zuschneiden. Falls das ein paar Wochen dauert, kann Baugeld schon wieder um 0,2 Prozentpunkte oder noch mehr teurer geworden sein. Jeder Tag Verzögerung bei der Finanzierungszusage kostet den Kreditnehmer Geld.

Ratsam, um keine Zeit zu verlieren, ist deshalb oft, einen Profi zwischenzuschalten – den Immobilienmakler oder Immobilienvermittler. Wer sein Handwerk versteht, prüft die Kundenbonität bereits im Vorfeld und bereitet alles Nötige gemeinsam mit dem Käufer vor, damit die Finanzierungszusage schnell über die Bühne geht. Das spart Zeit, Nerven und unter dem Strich auch Geld.

Mit einem Forward-Darlehen die noch niedrige Zinsen konservieren

Eine tolle und bewährte Möglichkeit, sich gegen drohende Zinsanstiege in den nächsten Jahren abzusichern, ist das sogenannte Forward-Darlehen. Profitieren davon können Eigentümer, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, weil dann die Zinsbindung des laufenden Kredits endet.

Bei einzelnen Anbietern sind solche Voraus-Darlehen sogar mit einem zeitlichen Vorlauf von 5,5 Jahren möglich. Dies bedeutet: Mit Hilfe des Forward-Kredits können Schuldner das momentan – historisch betrachtet – immer noch sehr günstige Zinsniveau momentan gleichsam einfrieren. Zu beachten ist jedoch der Forward-Zuschlag, den Kreditgeber bei der Vergabe eines solchen Darlehens verlangen zwecks eigener Risikoabsicherung verlangen. Das sind, je nach Anbieter, 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte monatlich.

Beispiel: Soll das Forward-Darlehen in 36 Monaten starten, beträgt der Forward-Zuschlag auf die aktuellen Zinskonditionen zwischen 0,36 und 1,08 Prozentpunkte. Je später also dieses Zinssicherungsgeschäft startet (= Beginn des Voraus-Darlehens), desto höher der Forward-Zuschlag und desto teurer die gesamte Anschlussfinanzierung.