Offene Immobilienfonds: Was ist dran an der EZB-Warnung?
Wie stehen Sie zu Offenen Immobilienfonds? Bequem in verschiedene Immobilien zu investieren, hat sich in den vergangenen Jahren zunehmender Beliebtheit erfreut. Zumal seit der Verschärfung der Regeln vor zehn Jahren diese Investments als grundsolide und sicher galten.
Die EZB sorgte jedoch kürzlich für Verunsicherung, indem sie vor einer Krise bei Offenen Immobilienfonds warnte. Es gäbe „klare Zeichen der Verwundbarkeit“, heißt es in einer Analyse, die sich auf den europäischen Markt bezog. Gilt die Warnung auch für deutsche Fonds? Eine Studie der Ratingagentur Scope gibt Antworten auf diese Frage.
Sonja Knorr, Analystin bei Scope, erklärt auf welt.de, dass nach Corona die gestiegenen Zinsen den Immobilienmarkt praktisch zum Erliegen gebracht haben. Große Immobilienverkäufe finden nur noch statt, wenn es unbedingt nötig ist, zum Beispiel weil Banken Druck machen.
Was für Offene Immobilienfonds spricht
Die Offenen Immobilienfonds haben jedoch kaum oder keinen Druck, weil sie meist nur zu einem geringen Teil fremdfinanziert sind und zudem über ausreichend Liquidität verfügen. Die Fonds müssen also weder zur Bedienung von Krediten noch zur Verbesserung ihrer Liquidität Objekte möglicherweise mit Verlusten verkaufen, weil sich derzeit kaum ein Käufer findet.
Grundsätzlich können auch Bewertungsveränderungen zu einer Gefahr für Offene Immobilienfonds werden. Stehen Objekte mit zu hohen Preisen in den Bilanzen, müssen Abschreibungen vorgenommen werden. Das wirkt sich negativ auf den Fondswert aus und bedeutet für die Anleger ein Minus. In Deutschland bewertet allerdings nicht der Markt, sondern Gutachter. Sie passen die Bewertungen sowohl nach oben als auch nach unten nur langsam an. Große Veränderungen sind eher unwahrscheinlich.
Es sieht also eigentlich für die deutschen Fonds gar nicht so schlecht aus, aber lohnt es sich in Zukunft noch in Offene Immobilienfonds zu investieren?
Viele offene Fragen
Eine Einschätzung fällt schwer. Einerseits könnten die Bewertungen zurückgehen und den Fondswert drücken. Andererseits bringt die Liquidität, die die Fonds halten, inzwischen wieder Rendite, weil die Zinsen steigen.
Vorteilhaft für Anlegerinnen und Anleger könnte sein, dass im gewerblichen Bereich die meisten Mietverträge indexiert sind. Das heißt: Mieten und Mietrenditen steigen mit der Inflation. Oder werden Mieter mit Index-Verträgen verstärkt kündigen, sodass die Mietrendite letztendlich zurückgeht?
Eine Beurteilung der Zukunft der Gewerbeimmobilien fällt zurzeit auch schwer, weil es noch unklar ist, wie der Faktor „New Work“ zu berücksichtigen ist. Werden Firmen die Bürofläche verkleinern, weil die Mitarbeiter vermehrt zu Hause arbeiten wollen? Und wenn ja: Wo werden kleinere Flächen angemietet? Im Umland oder in Top-Lagen, wo die meisten Fonds Immobilien halten?
Bescheidene Rendite
Laut Scope-Analyse könnten die Renditen der Offenen Immobilienfonds in den kommenden Jahren zurückgehen, mit einem regelrechten Absturz ist jedoch nicht zu rechnen. Die Spannbreite bei der Gesamtrendite beziffert Studien-Autorin Sonja Knorr zwischen 1,5 und 3,6 Prozent.
Wenn Sie bedenken, dass die Deutsche Bundesbank für 2023 eine Inflation von 6,0 Prozent prognostiziert, sind Investitionen in Offene Immobilienfonds vielleicht sicher, jedoch alles andere als attraktiv. Sie würden Kaufkraftverluste erleiden.
Deshalb ist es empfehlenswert, sich nach Alternativen umzuschauen.
