Einflussgrößen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment

In Zeiten von Niedrig- und Negativzinsen auf Konten und Sparprodukte werden Investitionen in Sachwerte immer beliebter. Neben dem echten Gold ist das sogenannte „Betongold“ gefragt wie lange nicht. Wohnungen und Häuser scheinen Sicherheit und Wertbeständigkeit zu bieten und sorgen, je nach Nutzung, obendrein für Profit: Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, braucht keine Miete mehr zu bezahlen und wer sie umgekehrt vermietet, kann für sich ein regelmäßiges Zusatzeinkommen verbuchen. Entsprechend schießen die Kaufpreise in die Höhe. Eine Studie des Online-Portals Immobilienscout24 hat ergeben, dass die Preisentwicklung derzeit in allen Formen des Immobilienangebots steigen ‒ egal ob Neubau oder Bestand, egal ob Wohnungen oder Häuser. Im Vergleich zwischen dem vierten Quartal 2020 und dem ersten Quartal 2021 kletterten die Preise pro Quadratmeter im Durchschnitt bundesweit zwischen 2 Prozent für ein Neubau-Haus und gut 5 Prozent für eine Bestandswohnung.

Obendrein rechnen immer mehr Deutsche mit einem weiteren deutlichen Anstieg, wie eine Umfrage der Bundesbank zeigt. Zugleich sorgen die besagten niedrigen Zinsen dafür, dass sich Kaufinteressierte bei den Banken momentan ein besonders günstiges Darlehen für den avisierten Immobilienerwerb beschaffen können. Ob dies allerdings auch tatsächlich genutzt werden sollte und die Kaufpreise, also langfristig auch die Renditen, auf Immobilien weiter steigen werden, steht auf einem anderen Blatt. Gerade beim Haus- oder Wohnungskauf kommt es auf viele verschiedene Aspekte an, die Einfluss auf Sinnhaftigkeit und Erfolg der Investition nehmen. Zumal es letztlich noch nicht einmal ein physisches Objekt sein muss, sondern inzwischen auch genügend andere Varianten bestehen, am Immobilienmarkt teilzuhaben.

Breit gefächerte Investment-Möglichkeiten

Natürlich ist der direkte Erwerb eines Immobilienobjekts nach wie vor die am meisten genutzte Form von Investitionen in diesem Bereich. Allerdings finden sich immer mehr Angebote auf dem Markt, die auch ein Immobilieninvestment in Gestalt von Wertpapieren ermöglichen. So gibt es genug Firmen aus der Branche, die Unternehmensanteile als Aktien herausgeben: Ingenieurs- oder Maklerbüros, Wohnungsbaugesellschaften oder Hausverwaltungen. Die Option, solche Immobilienaktien zu erwerben und damit indirekt am Markt vertreten zu sein, ist zahlreich gegeben. Inwieweit sie noch weiter im Wert steigen, ist aber ungewiss, da sie bereits sehr hoch im Kurs stehen und naturgemäß ohnehin volatil sind.

Ebenso existieren Immobilienfonds, bei der die Fonds-Manager das Geld der Investoren in verschiedene, analysierte Objekte stecken. Bei offenen Fonds ist das Volumen der Investitionen unbegrenzt und die eigenen Anteile lassen sich jederzeit wieder verkaufen. Geschlossene Fonds konzentrieren sich auf gewisse Immobilien mit einem beschränkten Volumen und Anteile müssen bis zum Ende der Laufzeit behalten werden. Darüber hinaus ist der Kauf von Immobilienanleihen eine weitere Variante. Diese Schuldverschreibungen sind, wie Staatsanleihen auch, festverzinsliche Wertpapiere, mit denen der Bau bestimmter Objekte finanziert wird. Ihre Kreditsicherheit ist jedoch nicht immer die höchste, hier gilt es genau zu vergleichen.

Neuer ist dagegen die Möglichkeit des Crowd-Investing. Dabei handelt es sich um einen Zusammenschluss von Privatanlegern über eine Online-Plattform. Die gemeinsame Investitionssumme wird in ausgewählte Immobilienprojekte gesteckt und jeder Investor erhält Zinsen auf seinen Anteil von der Gesamtsumme. Auch Kleinanleger können hier relativ leicht einsteigen und sehen genau, in was sie investieren, denn: Im Gegensatz zu einem Immobilienfonds kauft hier niemand eine unbekannte Größe mit, die nur die Fonds-Manager kennen. Zudem entstehen längst nicht so hohe Nebenkosten beim Crowd-Investing.

Nur investieren oder auch bewohnen?

Bleibt der Fokus aber auf dem Direktkauf eines Objekts, scheint sich, wie eingangs erwähnt, eine Grundsatzfrage zu stellen: Soll die Immobilie lediglich als reines Investitionsobjekt und zum Generieren von Mieteinnahmen dienen oder gleich als Eigenheim mit Mietersparnis fungieren? Das muss sich jedoch beides nicht gegenseitig ausschließen, immerhin können die Käufer eines Mehrfamilienhauses selbst in einer Wohnung desselben wohnen und die anderen Etagen vermieten. Das sorgt für die eigene Wohnsicherheit und bringt zugleich Profit. Ausgeschlossen ist diese Kombination wohl nur, wenn die erworbene Immobilie einem öffentlichen Zweck dienen soll. Dafür gibt es verschiedenste Möglichkeiten des Investments, die je nach Art das Miteinkommen signifikant im Vergleich zur Privatvermietung steigern können.

Was den Blick in die Zukunft des Objekts angeht, gilt: Soll die Immobilie zur Eigennutzung dienen, ist die künftige Wertentwicklung umso weniger entscheidend, je länger die Käufer planen, das Objekt zu behalten. Nur wer von vorneherein weiß, dass das Haus oder die Wohnung ohnehin in absehbarer Zeit weiterverlauft werden soll, muss die Wertentwicklung unter Beobachtung behalten. Wer die Immobilie als reines Investitionsobjekt kauft, kommt sowieso nicht darum herum. Und wie die Wertentwicklung einer Immobilie zu beurteilen ist, hängt letztlich an einigen typischen Faktoren, um die es im Folgenden gehen soll.

Die Lage entscheidet

Zwar beherrscht grundsätzlich auch auf dem Immobilienmarkt das Gesetz von Angebot und Nachfrage die Wertentwicklung. In der Regel ist aber die Lage das entscheidende Kriterium. Heißt: Es können natürlich auch Immobilien in Gegenden mit geringerer Nachfrage beliebt sein, wenn sie etwas Besonderes bieten, wie etwa ein attraktives Grundstück oder ein besonderes Gebäude. Bei den meisten Immobilien ist aber die Lage das Maß der Dinge. Hier ist zum einen die geographische Lage und zum anderen die Beschaffenheit des Umfelds wichtig. So spielt es einerseits eine Rolle, ob die Immobilie in Großstadt, Kleinstadt oder auf dem Land liegt und zum anderen, wo sie innerhalb dieser Sphären liegt. Handelt es sich um ein soziales Problemviertel einer Großstadt oder ein gehobenes Umfeld in einer Kleinstadt? Liegt das Haus als ehemaliger Bauernhof alleine auf dem Land oder ist es von einem kleinen Dorf umgeben?

Generell werden beliebte Lagen in gefragten Großstädten natürlich auch in Zukunft beliebt bleiben und den Wert einer dortigen Immobilie mindestens erhalten. Zugleich zeichnet sich aber auch eine gewisse Großstadtflucht ab, von der vor allem die Kleinstädte in Einzugsgebieten von Metropolen immer mehr profitieren. Und zuletzt ist selbstverständlich auch die eigene Lebenssituation ein Kriterium für die Lageauswahl der Immobilie: Wollen Käufer es nicht allzu weit von ihrem aktuellen Wohnort zum Investment-Objekt haben, um dort schnell nach dem Rechten sehen zu können, etwa wenn Handwerksarbeiten anfallen? Oder spielt die persönliche Entfernung keine Rolle, weil ohnehin eine Hausverwaltung eingesetzt wird, die das Objekt betreut? So oder so: Ein Standortvergleich ist vor dem Immobilienkauf unabdingbar. Es empfiehlt sich, dass sich geneigte Käufer einen vergleichbaren Preisüberblick über favorisierte Gegenden verschaffen, etwa nach gängigen Quadratmeterwerten.

Wie ist der Zustand und wie soll er sein?

Neben der Lage ist der Zustand des Objekts ein weiterer zentraler Faktor der Wertentwicklung. Mag der Erhalt in einer beliebten Großstadtlage weniger Gewichtung haben, weil Mieter und Käufer großzügiger darüber hinwegsehen, wird er umso wichtiger, je weniger Nachfrage herrscht. Renovierungs- und Instandhaltungskosten sind in jedem Fall immer mit zu bedenken. Schließlich nützt der günstigste Schnäppchenpreis beim Kauf einer Immobilie nichts, wenn diese schon sehr alt ist und umfangreiche, teure Sanierungsmaßnahmen für die Weiternutzung erfordert. Umgekehrt lässt sich ein höherer Kaufpreis womöglich dadurch rechtfertigen, dass das Objekt erst vor Kurzem renoviert wurde oder noch recht neu ist und auf absehbare Zeit keine größeren Instandhaltungskosten anfallen. Um diesbezüglich sichergehen zu können, sollten geneigte Käufer am besten einen sachverständigen Gutachter mit einer Prüfung beauftragen.

Auch bei der Bewertung des Zustands ist wieder zu unterscheiden, ob eine Eigennutzung oder ein reines Investment vorgesehen ist. Bewohnen die Käufer das Objekt selbst auf langfristige Sicht, können sie ‒ je nach persönlicher Einstellung ‒großzügiger über manche Abnutzungen hinwegsehen. Investment-Käufer dagegen sollten erst recht die Kosten für Modernisierungen einrechnen, um die Immobilie im besten Fall sogar mit Gewinn wieder verkaufen zu können. Bei Maßnahmen zur Energieeffizienz oder zur Barrierefreiheit ist sogar mit staatlicher Unterstützung von Seiten der Förderbank KfW zu rechnen, was die Investition noch lukrativer machen kann.

Nebenkosten beachten

Wie bei den meisten Investitionen sind auch im Immobilienbereich die anfallenden Nebenkosten keinesfalls zu vernachlässigen. Je fundierter der Kauf ablaufen soll, umso höher werden die Nebenkosten ausfallen. Insofern kommen gerade die Menschen, die ihren Immobilienkauf als Investment betrachten, nicht um eine Kosten-Nutzen-Rechnung im Vorfeld herum. Dabei sollten folgende Nebenkostenpunkte betrachtet werden, die einen scheinbar günstigen Kaufpreis schmälern und teils noch nach dem Kauf jahrelang zubuche schlagen können:

• Maklerprovision: Für das Honorar eines Maklers gibt es keine gesetzliche Deckelung. Deshalb sollten Käufer vorher klären, was der Makler für seine Dienstleistung berechnet und ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist. Immerhin trägt seit Dezember 2020 nach Gesetz der Verkäufer die Hälfte der Courtage.

• Notarkosten & Grundbuchamt: Rund 1,5 Prozent des Kaufpreises werden hier fällig, wobei der Notar davon den größten Teil erhält. Hier empfiehlt sich möglicherweise ein Vergleich der Notarkanzleien.

• Grunderwerbsteuer: Diese fällt an, wenn zusammen mit der Immobilie das zugehörige Grundstück erworben wird und variiert in ihrer Höhe von Bundesland zu Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises sind möglich.

• Finanzierungskosten: Wie hoch ist der Zinssatz des Kredits? Wie hoch sind die monatlichen Tilgungsraten? Wie lange soll die Abbezahlung dauern?

• Dienstleistungen: Was kostet der Sachverständige, der den Zustand des Objekts prüfen soll? Welche Summe muss für Handwerksarbeiten zur Renovierung aufgebracht werden? Sollen Raumausstatter in Anspruch genommen werden?