Die Immobilienmärkte sind deutlich abgekühlt!

Die Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt bestätigen sich laut Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen. Bereits zum zweiten Mal in Folge sind die Kosten für den Immobilienerwerb im Vergleich zum Vorquartal zurückgegangen, wie die Auswertung von mehr als 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen aus den letzten zehn Jahren zeigt.

Der Preis für eine finanzierte Immobilie für den Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten beträgt im dritten Quartal 2022 durchschnittlich 512.000 Euro. Das entspricht einem Rückgang von 4,3% gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis noch 535.000 Euro betrug.

Die Immobilienmärkte sind deutlich abgekühlt!

Bereits im zweiten Quartal waren die Kosten um 0,9% gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen. Interhyp führt den Preisrückgang auf die schwierigere Leistbarkeit durch hohe Bauzinsen und die Inflation zurück. Momentan sehen die Experten von Interhyp eine abwartende Haltung: Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Gleichzeitig wollen Verkäufer ihre Immobilie häufig nicht unter dem gewünschten Preis verkaufen. Eine neue Balance zwischen Angebot und Nachfrage muss sich erst noch einspielen.

Die aktuellen Preisrückgänge bieten neue Chancen und Spielräume für die Preisverhandlung. Auch das volatile Zinsniveau sollten Interessenten ausnutzen, so Interhyp. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen sind von über 4% zwischenzeitlich wieder unter diese Marke gesunken. Der Zinsvergleich lohnt sich jetzt besonders, weil die Kreditinstitute ihre Konditionen unterschiedlich schnell an die Marktlage anpassen.

Neubauten vom Bauträger sind von den Preisrückgängen besonders betroffen

Besonders betroffen von den aktuellen Preisrückgängen sind Neubauten vom Bauträger mit einem Minus von 5,1%t von durchschnittlich 608.000 Euro im zweiten Quartal auf 577.000 Euro inklusive Nebenkosten im dritten Quartal. Die Kosten für bestehende Immobilien sind nicht so stark gesunken – um 2,3% von 479.000 auf 468.000 Euro inklusive Nebenkosten. Die Kosten für eigene Bauvorhaben liegen mit im Durchschnitt 724.000 Euro inklusive Nebenkosten genauso hoch wie im zweiten Quartal.

Anders als Immobilienportale, die Angebotspreise nennen, bezieht sich Interhyp auf abgeschlossene Finanzierungen für einen Bau oder Kauf. Die Interhyp-Zahlen zeigen, dass sich das zunehmende Angebot und die Rückgänge von Angebotspreisen auf den Portalen auch in realen Transaktionen widerspiegeln.

In den zehn Jahren zuvor waren die Kosten für den Immobilienerwerb weitgehend kontinuierlich angestiegen – vom ersten Quartal 2012 bis zum ersten Quartal 2022 von 290.000 Euro auf 540.000 Euro inklusive Nebenkosten um 86%. Der aktuelle Rückgang spiegelt sich weitgehend auch in den Quadratmeterpreisen wider. Diese sind im Gesamtdurchschnitt von 4.120 Euro im zweiten Quartal auf 3.930 Euro im dritten Quartal zurückgegangen. Die Größe der durchschnittlich finanzierten Eigentumswohnung ist mit 80 Quadratmetern gleichgeblieben, das durchschnittlich finanzierte Haus ist im dritten Quartal 156 Quadratmeter groß im Vergleich zu 162 Quadratmetern im zweiten Quartal.

Interhyp erwartet weitere Preisrückgänge an den Immobilienmärkten

In den nächsten Wochen erwartet Interhyp weitere Rückgänge. Weil sich im ersten Quartal 2022 der Preisanstieg der Vorjahre mit einem Plus von 14% gegenüber dem Vorjahresquartal sogar noch beschleunigt hatte, wird sich am Ende des Jahres voraussichtlich dennoch ein Plus im Vergleich zum Vorjahr ergeben. Bisher liegt der Durchschnittspreis aus den drei Quartalen mit 531.000 Euro noch etwas mehr als 7% über dem Gesamtdurchschnitt von 2021. In den beiden Vorjahren waren die Preise gegenüber Vorjahr jeweils um rund 10% gestiegen. Die Interhyp-Experten gehen davon aus, dass der Anstieg gegenüber dem Vorjahr in den nächsten Wochen weiter abflachen wird.

Dafür spricht auch, dass der Anteil von Kapitalanlegern an den Finanzierungen abgenommen hat: Im dritten Quartal finanzieren nur 21% ihre Immobilie zur Kapitalanlage, 73% erwerben sie zur Eigennutzung und 6% vermieten teilweise. Im ersten Quartal 2022 lag der Anteil von Kapitalanlegern noch bei 27%.

3 Metropolen im Fokus: Weitere Preiskorrekturen wahrscheinlich

Interhyp hat zudem die Metropolen Berlin, Hamburg und München genauer betrachtet. In München waren die Kosten im zweiten Quartal bereits um 1,1% gegenüber dem ersten Quartal zurückgegangen, im dritten Quartal betrug der Rückgang gegenüber dem Vorquartal 4,5% (von 894.000 Euro auf 854.000 Euro inklusive Nebenkosten).

Die Rückgänge aus dem zweiten Quartal von 1% in Berlin und 0,4% in Hamburg führten sich im dritten Quartal nicht fort (Berlin: +2,4% gegenüber Vorquartal, von 579.000 Euro auf 593.000 Euro); Hamburg: +3,7% gegenüber Vorquartal, von 747.000 Euro auf 775.000 Euro). Dies könnte laut Interhyp aber nur kurzfristig sein. “Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind.

Hohe Zinsen verändern das Umfeld für Finanzierungen

Ein wesentlicher Grund für die schwierigere Leistbarkeit sind die gestiegenen Bauzinsen. Die Leitzinserhöhungen aufgrund der hohen Inflation und die Erwartungen an die weitere Geldpolitik haben die Bauzinsen vervierfacht – von einem Prozent wie im vergangenen Jahr oft möglich auf nun rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen. Die durchschnittliche monatliche Rate liegt im dritten Quartal 2022 bei über 1.500 Euro – im Vergleich zu 1.160 Euro im dritten Quartal 2021. Damit die Raten nicht noch höher ausfallen, wählen viele Menschen nun eine leicht niedrigere Tilgung. Sie beträgt im dritten Quartal 2,6% im Vergleich zu 3% im dritten Quartal 2021.

Dieser Umstand führt aber nicht notwendigerweise zu längeren Laufzeiten. Oft ist sogar laut Interhyp das Gegenteil der Fall, da bei hohen Zinsen der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate schneller steigt, berichtet Interhyp. Eine weitere Folge der hohen Zinsen: Die Zinsbindung ist im dritten Quartal 2022 wieder leicht gesunken auf durchschnittlich 13,3 Jahre, nachdem sie im ersten und zweiten Quartal auf über 14 Jahre angestiegen war. Insgesamt achten die Menschen noch immer auf Sicherheit, so Interhyp.

Die Menschen richten ihre Finanzierung dabei nach wie vor sicherheitsorientiert aus. Der Anteil der Beleihung am Kaufpreis wird immer niedriger. Das heißt, die Menschen bringen prozentual mehr Eigenkapital ein. Der Beleihungsauslauf, der ausdrückt, wie hoch die Beleihung am Kaufpreis ist, liegt im dritten Quartal 2022 nur noch bei 75% gegenüber 81% im dritten Quartal 2021. Das durchschnittlich eingebrachte Eigenkapital liegt im dritten Quartal bei 166.000 Euro.

Meine Einschätzung: Immobilienvermögen werden – auch – staatliche Begehrlichkeiten wecken

Deutschland ist eine Mieternation. Zwar boomt der Markt mit Immobilien, weil die klassische Geldanlage nichts mehr einbringt und Kredite günstig zu haben sind – zu einer hohen Eigentümerquote bei den Privathaushalten führt das aber nicht. Die Mehrheit der Haushalte in Deutschland wohnt zur Miete. Im Vergleich der europäischen Staaten liegt Deutschland damit auf dem vorletzten Platz vor der Schweiz mit etwa 43% und weit unter dem Durchschnitt. Der liegt bei 69% für alle Länder der EU mit dem Vereinigten Königreich.