Blockchain: Tokenisierung von Immobilien!

Das Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) an der Frankfurt School of Finance & Management ist als Think Tank und Forschungszentrum konzipiert und beschäftigt sich mit den Implikationen der Blockchain-Technologie für Unternehmen und Wirtschaft. Zudem bietet das Center eine Plattform zum Wissensaustausch für Entscheidungsträger, Start-ups, Technologie- und Industrieexperten.

Die Hamburg Commercial Bank AG (HCOB) und das Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) an der Frankfurt School of Finance and Management haben am Donnerstag eine Studie zur Tokenisierung von Immobilien mittels Blockchain-Technologie vorgelegt. Die Autoren analysieren in der Studie die Anbieter tokenisierter Immobilien weltweit und vergleichen Unternehmen und Transaktionen anhand objektiver Kriterien wie Technologie, Rendite und Laufzeit.

Welche Voraussetzungen bremsen aktuell die Entwicklung?

Immer häufiger wird über Immobilien berichtet, deren Anteile als Token an Investoren verkauft und damit handelbar gemacht werden. Der Markt für diese tokenisierten Immobilien entwickelt sich dynamisch, obgleich er noch von hohen Unsicherheiten geprägt ist. Denn noch fehlen regulatorische Rahmen, um die Rechtssicherheit zu verbessern und die Attraktivität für Emittenten und Kunden zu steigern.

Da der Begriff „tokenisierte Immobilie“ häufig unterschiedlich verwendet wird, stellen die Autoren eine engere Definition der Tokenisierung vor, bei der die Immobilie selbst tokenisiert wird. Hierfür fehlen jedoch derzeit beispielsweise noch Grundbücher auf Basis einer öffentlichen Blockchain. Die weitere Auslegung umfasst nachrangige Darlehen oder Wertpapiere, die die Immobilien indirekt abbilden, und ist heute zumeist gemeint, wenn von tokenisierten Immobilien die Rede ist.

Anbieter nehmen zu – USA und Deutschland liegen vorn

Für die Studie der HCOB und des FSBC haben die Autoren weltweit Anbieter tokenisierter Immobilien untersucht und ihre jeweiligen Technologien sowie Finanzierungsstrukturen verglichen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der Markt rasant entwickelt: Insgesamt wurden 41 Unternehmen aus 17 Ländern identifiziert, die bereits Immobilien tokenisiert haben. Diese sind primär in den USA (13) aktiv, gefolgt von Deutschland (6) und der Schweiz (4). Allerdings machen die Autoren auch klar, dass diese quantitative Analyse aufgrund der Intransparenz des Marktes nur eine grobe Einschätzung sein kann.

Sie erläutern zudem, dass die Tokenisierung von Immobilien derzeit primär auf Basis der Ethereum-Blockchain umgesetzt wird, da diese sich durch die Möglichkeit der Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards besonders gut eignet. Hinsichtlich Verzinsung, Laufzeit und Mindestbeteiligung an den Projekten ergibt sich ein sehr heterogenes Bild zwischen den verschiedenen Anbietern. So werden beispielsweise eher geringe Renditen von 2 bis 3%, aber teilweise auch von über 20% versprochen.

Neue Technologie wird Marktverhältnisse beeinflussen

Der Markt für tokenisierte Immobilien steht noch am Anfang, ist aber von einer hohen Dynamik geprägt und kann, insbesondere für Anbieter von Immobilienfonds, eine ernstzunehmende Herausforderung werden. Denn für Investoren können tokenisierte Immobilien mit überdurchschnittlichen Renditen und geringeren Kosten verbunden sein, die für diejenigen Anleger besonders interessant sein sollten, die offen für entsprechende Innovationen sind. Gepaart mit der Teilbarkeit der Immobilien und der damit deutlich größeren potenziellen Anlegergruppe, können tokenisierte Immobilien diese Investmentklasse nachhaltig spürbar verändern.

„Über viele Jahrzehnte zeigte sich das Immobiliengeschäft klassisch, es gab nur wenig Innovationen. Nun bietet sich mit der Blockchain-Technologie eine höchst interessante, geradezu revolutionäre Möglichkeit für die Übertragung von Assets, die erhebliche Veränderungen für den gesamten Markt mit sich bringen dürfte“, sagte Dr. Cyrus de la Rubia, Chefvolkswirt der Hamburg Commercial Bank. „Als erfahrener Immobilienfinanzierer werden wir die Entwicklung dieser zukunftsweisenden Technologie weiterhin genau verfolgen und auch unseren Kunden als Sparringspartner bei diesem innovativen Trend zur Seite stehen“.

„Die Vorteile der Blockchain-Technologie sind für den Immobiliensektor immens. So können sowohl Anbieter der Immobilien von geringeren Kosten profitieren, während Investoren neben Kosteneinsparungen tendenziell mit höheren Renditen rechnen können“, sagte Prof. Dr. Philipp Sandner, Leiter des Frankfurt School Blockchain Centers. „Insbesondere die Teilbarkeit der Immobilien in kleine, handelbare Einheiten bietet Immobilien nun eine größere Anlegerschaft – eine Revolution scheint sich anzubahnen.“

Fazit: Immobilien-Token haben ein Mega-Potenzial – Es gibt aber doch viel zu tun!

Die Tokenisierung von Immobilien auf Blockchain-Basis hat das Potenzial, den konservativen Immobilienmarkt zu revolutionieren. Denn durch die Tokenisierung von Immobilien-Investments können die Kosten für die Emittenten reduziert und zudem, dank der Teilbarkeit in kleinste und handelbare Einheiten, deutlich mehr Anleger erreicht werden.

Die Autoren Dr. Cyrus de la Rubia, Chefvolkswirt der HCOB, sowie Prof. Dr. Philipp Sandner, Leiter des Frankfurt School Blockchain Centers, und Jonas Groß, Projektmanager am Frankfurt School Blockchain Center, stellen aber auch fest, dass aus heutiger Sicht noch wichtige Voraussetzungen, beispielsweise digitale Grundbücher und regulatorische Rahmenwerke, fehlen, um das gesamte Potenzial tokenisierter Immobilien auszuschöpfen.

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