Ballermann lässt grüßen – Die Immobilie im Ausland

Die eigene Finca auf Mallorca wäre ein Traum. Doch selbst in EU-Staaten ist der Erwerb einer Immobilie nicht so einfach. Ganz zu schweigen von der Finanzierung.

Malle bietet mehr als Ballermann

Es ist wirklich tragisch, dass Mallorca oft gleichgesetzt wird mit grölenden Touristen – sehr gern aus Großbritannien und gern auch aus Deutschland –, die Sangria aus Eimern saufen und sobald sie abgefüllt sind, an der nächsten Ecke die naheliegenden Konsequenzen ihrer Maßlosigkeit gut sichtbar und übelriechend präsentieren.

Sehr schade. Denn Mallorca ist eine wundervolle Insel mit allem, was sich Entspannung suchende und dem eher maßvollen Genuss zugetane Menschen nur wünschen können. Wäre da der Wunsch so vermessen, sich auf der Insel eine eigene Finca oder eine halbwegs geräumige Wohnung zu gönnen? Sicher nicht!

Vielen Reisenden aus Deutschland etwa hat es vor allem der Nordosten Mallorcas angetan, so dass sie etwa im malerischen Flecken rund um Port Alcudia Immobilien kaufen möchten. Fast jeder, der dort schon einmal Urlaub gemacht hat, kann das verstehen und dürfte den gleichen Wunsch haben.

Doch auch beim Immobilienerwerb auf Male – generell praktisch überall im Ausland – liegen zwischen Traum und Wirklichkeit Welten. Einige Tipps für wild Entschlossene, damit aus Träumen keine Albträume werden.

Auslandsimmobilie – suchen und finden

Bevor die Suche beginnt, sollten zwei Fragen beantwortet werden. Die erste lautet: In welchem Land soll das Haus oder die Wohnung liegen? Zweite Frage: Soll die Immobilie ausschließlich selbst genutzt werden oder aber auch vermietet, um die laufenden Kosten zu refinanzieren und oft auch die Darlehenszinsen, sofern für den Erwerb ein Baukredit nötig war. Manche Staaten – dazu zählen etwa Dänemark, die Schweiz und Österreich – gestatten Ausländern nur den Kauf, falls das Objekt ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet wird.

Besonders wichtig: Der Immobilienerwerb aus der Ferne, also ohne jemals die Örtlichkeiten persönlich unter die Lupe genommen zu haben, endet meist in einem finanziellen und oft auch emotionalen Fiasko. Deshalb: Wer mit einer Immobilie liebäugelt, sollte vorher einige Male dorthin reisen, wo er kaufen möchte.

Hilfreich beim Suchen und Finden sind regionale Makler, regionale Zeitungen und auch Verkaufsportale im Internet. Alle können bei der Vorauswahl helfen. Aber zu mehreren Ortsterminen, um sich einen persönlichen Eindruck zu verschaffen, gibt es keine Alternativen.

Rechtliche Gegebenheiten

Es soll schon mehr als einmal vorgekommen sein, dass gutgläubige Käufer aus Deutschland viel Geld für eine Immobilie gezahlt haben, ihnen aber das Haus oder die Wohnung am Ende doch nicht gehört hat. Klar kann man solche Fälle nie völlig ausschließen, doch die Risiken eines riesigen Reinfalls lassen sich spürbar verringern. Und zwar wie folgt:

• Vorab genau prüfen, am besten mithilfe eines versierten ortsansässigen Anwalts, ab wann genau der Kauf der Immobilie rechtsgültig ist.
• Der Verkäufer sollte einen hieb- und stichfesten, demnach juristisch einwandfreien Eigentumsnachweis vorlegen.
• Außerdem sollten Kaufinteressenten vom Verkäufer verlangen, dass für die Immobilie seinerzeit bei der Errichtung eine Baugenehmigung vorgelegen hat. Sofern diese fehlt, kann die örtliche Behörde den Zwangsabriss verfügen, obwohl der Kaufpreis bereits gezahlt wurde.
• Auch die Vorlage eines Grundbuch- oder Registerauszugs durch den Verkäufer bzw. dessen rechtlichen Vertreter ist zur Sicherheit des potentiellen Käufers obligatorisch.

Welche Bank soll die Auslandsimmobilie finanzieren?

Grundsätzlich haben Kaufinteressenten die Wahl, vielleicht auch die Qual, ihre Auslandsimmobilien mit einer deutschen Bank zu finanzieren oder mit einem (ausländischen) Institut vor Ort. Einmal davon abgesehen, dass es mittlerweile wegen der stark steigenden Zinsen und der zunehmend restriktiven Haltung der Banken bei der Kreditvergabe es auch bei uns in Deutschland nicht mehr so einfach ist, sein Häuschen im Grünen oder eine Wohnung in der City zu finanzieren.

Beim Immobilienkauf im Ausland war es früher schon recht schwierig, an das nötige Geld zu kommen, falls man denn den Kaufpreis nicht bar auf den Tisch blättern konnte – aus welcher Quelle das Geld auch immer stammte.

Naturgemäß halten deutsche Banken die Finanzierung einer Immobilie im Ausland für spürbar riskanter als die Kreditvergabe für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland. Nach einer gängigen Faustformel sollten Käufer und künftige Kreditnehmer die Hälfte des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Was überdies restriktiv wirkt: Durch die Bank verlangen deutsche Institute zusätzliche Sicherheiten. Gern genommen wird vom Kreditnehmer dessen Immobilie. Und die sollte tunlichst komplett entschuldet sein.

Ausländischen Banken wiederum finanzieren in der Regel die Hälfte, in Einzelfällen auch 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Oft lassen sie sich das aus ihrer Sicht hohe Risiko abgelten durch spürbar höhere Zinsen als in Deutschland und durch einen ordentlichen Dreh an der Gebührenschraube.

Kommunale Abgaben

Praktisch überall in der EU müssen Eigentümer eine Grundsteuer wie in Deutschland zahlen oder eine mit dieser Abgabe vergleichbare Steuer. Besonderheit in Frankreich ist die sogenannte Wohnsteuer, die on top zur Grundsteuer kommt. Diese ist normalerweise umlegbar auf den jeweiligen Mieter. Wer aber als Eigentümer aus Deutschland seine Immobilie in Frankreich ausschließlich selbst bewohnt, muss beides zahlen – Grundsteuer und Wohnsteuer.

Mein Fazit

Eine Immobilie im Ausland, zumal in den südeuropäischen Ländern, hat zweifellos Charm. Aber im Vergleich zu einer selbstgenutzten Wohnung oder einem Eigenheim zwischen Flensburg und Füssen ist eine Auslandsimmobilie ungleich kostspieliger.

Wer nicht das ganze Jahr, sondern nur während der Sommermonate beispielsweise, darin lebt muss die Reisekosten schultern und kann sich für den Rest des Jahres nicht um seine Immobilie kümmern – egal, ob sie nun vermietet wird oder leer steht. Örtliche Dienstleister, zumal wenn man sie als Auftraggeber nicht kontrollieren kann, können ebenfalls arg teuer werden. Deshalb: Wer nicht gleich einen sechsstelligen Betrag für Kauf und Bewirtschaftung eines Auslandsobjekts übrighat sollte sich die Sache reiflich überlegen.