Betongold: Was Immobilien als Geldanlage taugen

Niedrige Zinsen sorgen seit einiger Zeit für einen Bau-Boom in Deutschland, doch welche Chancen und Risiken birgt das Betongold? Und wie steht es um die Rendite?

Die Altersvorsorge ist das Thema Nummer eins bei den meisten Erwerbstätigen, die von Anfang an auf ihre Absicherung achten wollen. In Deutschland gibt es dafür unterschiedliche Möglichkeiten:

• Staatlich geförderte Riester-Rente
• Rentenversicherung
• Lebensversicherung
• Immobilien

Dabei sind vor allem Versicherungsverträge und Investmentfondsverträge vorherrschend, wie das Bundesministerium für Arbeit und Soziales berichtet:

Quelle: BMAS

Die gesetzliche Rentenversicherung ist zwar die Basis für die Altersvorsorge der Deutschen, doch wer im hohen Alter entweder keine ausreichenden Mittel zur Verfügung hat oder zusätzliche Gelder anlegen möchte, um sich vollständig abzusichern, kommt um eine eigene Geldanlage nicht herum. Doch für viele stellt sich die Frage, welche Option am besten ist und wie sich über mehrere Jahrzehnte hinweg die günstigsten Konditionen ergeben können.

Eine Immobilie ist für die meisten Personen in erster Linie ein Zuhause, denn rund die Hälfte aller Haushalte in Deutschland ist Besitzer eines Eigenheimes.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln stellt dabei fest, dass das Einkommen eine entscheidende Rolle bei dem Besitz der Immobilien spielt. So verfügt der größte Teil der Haushalte mit einem Nettoeinkommen von mehr als 4500 Euro im Monat über eine oder mehrere Immobilien, während nur noch 20 Prozent der Haushalte mit einem Nettoeinkommen von weniger als 1300 Euro Häuser oder Wohnungen besitzen.

Mit Blick auf die Entwicklung der gesetzlichen Rente und der schwankenden Börsenkurse, stehen Immobilien deshalb bei vielen Personen und Haushalten im Fokus für eine zukünftige Geldanlage, vor allem seit der EURO-Krise. Die Vor- und Nachteile gilt es im Einzelfall jedoch zu berücksichtigen.

Die Form der Immobilienanlagen

Der Erwerb einer Immobilie birgt zwei große Vorteile. Erstens sind bereits vermietete Häuser und Wohnung oft günstiger auf dem Immobilienmarkt zu erhalten und zweitens sind die Zinsen für die Finanzierung und der Wertverlust der Jahre von der Steuer abzusetzen.

Dazu kommt die Möglichkeit, die Immobilien über ein oder zwei Hypotheken zu finanzieren und mit geringen Mitteln einen wertvollen Vermögenswert zu erhalten. Eine Versteuerung der Mieteinnahmen ist allerdings unabdingbar und viele Kosten, Provisionen und Abgaben werden von den Einnahmen wieder abgezogen.

Allerdings ist zu beachten, dass viele Immobilienkäufe und der Bau neuer Immobilien dafür sorgen können, dass die Nebenkosten deutlich ansteigen, denn Angebot und Nachfrage bestimmen auch auf dem Immobilienmarkt die Preise.

Hier gilt es für die Käufer und Immobilienbesitzer den richtigen Zeitpunkt abzupassen und nicht um jeden Preis Immobilien als Geldanlage zu erwerben, denn die finanzielle Belastung dabei ist auch für vermögende Käufer zunächst einmal erheblich.

Die gängigsten Formen der Anlage in Immobilien ist der Kauf von Häusern, Wohnungen und Immobilienfonds. Empfehlenswert ist dabei ein niedriger Kaufpreis und im Idealfall eine hohe Miete.

Wohnungen bringen einen geringeren Kapitalertrag und bei der Vermietung als Teileigentum in einem Wohnhaus können sich langwierige Absprachen und Koordinationsprobleme mit der Eigentümergemeinschaft ergeben.

Einfamilienhäuser zeigen meist eine niedrige Rendite, allerdings können die Grundstücke bei gute Lage des Hauses bei einem späteren Wiederverkauf einen hohen Preis erzielen. Mehrfamilienhäuser bringen eine höhere Rendite, können bei Leerstand allerdings die Kosten drücken.

Gewerbeimmobilien ergeben hohe Rendite, unterliegen dabei jedoch starken Marktschwankungen und Trendentwicklungen, die für Privatpersonen oft ein unkalkulierbares Risiko darstellen.

Bei Mehrfamilienhäusern kommt es besonders auf die Lage an, welche Anbindungsmöglichkeiten die Mieter haben, bestimmte Einkaufsoptionen, Schulen und weitere Faktoren, die das Lebensumfeld der Familien betreffen. So hat sich in der Großstadt Berlin beispielsweise der Stadtteil Steglitz-Zehlendorf um 20 Prozent Marktwert gesteigert, während Treptow-Köpenick nur eine geringe Preissteigerung erhalten hat.

Quelle: http://mietenblog.de/

Zu hohe Kaufpreise können die Rendite vermindern und lohnen sich für die wenigsten Käufer. Besonders bei Mehrfamilienhäusern sollte der Kauf gut durchgerechnet werden.

Rendite und Kredite – Der Weg zur Immobilie als Anlage

Bei einer vermieteten Immobilie stellt sich für viele Besitzer die Frage, ob und wie sich der Kauf, die Instandhaltung der Immobilie und die Mieteinnahmen langfristig positiv auf die Rendite auswirken. Grundsätzlich ist zu sagen, dass beim Besitz von Ein- und Mehrfamilienhäuser vor allem das Grundstück an Wert gewinnen kann, während die Häuser einen Wertverlust erhalten.

Der Standortfaktor ist für die meisten Familien und Mieter ausschlaggebend und so raten viele Experten dazu, aktuelle Infrastrukturpläne, Baumaßnahmen und Entwicklungen im Auge zu behalten, um zum richtigen Zeitpunkt eine günstige Immobilie für die Zukunft erwerben zu können.

Großstädte liegen oft im höheren Preissegment, doch in Zukunft werden immer mehr Menschen in Städten leben und der Zuzug sorgt durch die Verknappung des Angebotes für hohe Mietpreise.

Wer ein Objekt gefunden hat, wird mit verschiedenen Banken über die Finanzierung sprechen. Bei Darlehen für Hypotheken prüfen die meisten Banken die finanzielle Situation sehr ausführlich, von den Vermögensverhältnissen bis zu Art und Dauer der Beschäftigung.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung fallen zusätzliche Prozentpunkte an und Gehaltsausfallrisiken wie Arbeitslosigkeit, Mutterschutz, Todesfall oder Krankheit, die der Investor unbedingt berücksichtigen muss. Die lange Laufzeit der Kredite kann bei unvorhergesehenen Ereignissen die Angehörigen oder die Familie in eine finanzielle Notlage bringen und im schlechtesten Fall zu Schulden und Verkauf der Immobilie führen.

Abhilfe schaffen Kreditabsicherungen, die neben der Versorgung der Kredite auch als Sicherheiten gegenüber den Banken dienen können, wie Ergo Direkt ausführlich erläutert. Ob Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung – bei dem Kauf einer teuren Immobilie mit Blick auf die zukünftige Anlageoptionen sollten Investoren alle Optionen nutzen, um sich abzusichern.

Wichtig ist es, die Laufzeit und die Zinsen gegenüber zu stellen, denn in der Regel sind hohe Zinsen mit kurzer Laufzeit erstrebenswerter, da die Schuldenfreiheit mehr Raum für die Geldanlage bietet. Dabei ist zu beachten, dass eine Liquiditätsplanung über mindestens 15 Jahre eine große Sicherheit und Übersicht bieten kann. Zu beachtende Nebenkosten:

• Notargebühren
• Grunderwerbssteuer
• Verwalterkosten
• Rücklagen für Reparaturen

Wer eine Immobilie im Gesamtwert von 300.000 Euro über 20 Jahre erwirbt und pro Monat 2000 Euro einnimmt, kann nach gut 12,5 Jahren eine Rendite erhalten, welche die Kosten wieder amortisiert. Über so einen langen Zeitraum kann viel passieren und besonders Mietausfälle können den Plan um einige Jahre zurückwerfen.

Im Schnitt sind bei Wohnimmobilien 5,4 Prozent Nettorendite zu erwarten, wenn Marktwert und Höhe der Mieteinnahmen stimmig sind. Weitere Informationen zu Investitionschancen in Mittelstädten liefert tlg.de.

Es gibt große Unterschiede je nach Finanzierungsart, denn wenn der Kaufpreis inklusive der Nebenkosten zum größten Anteil aus Bankkrediten finanziert wird, kommen Zinsen und Tilgungsraten hinzu, die jedoch mit dem Kaufpreis und Eigenkapital verrechnet eine zweistellige Rendite ergeben können.

Je niedriger der Einsatz des Eigenkapitals ist, desto höher ist die Rendite im Endeffekt. Doch vor allem private Vermieter tappen gerne in die Rendite-Falle und erhalten nur ein bis drei Prozent, einige kommen sogar in Minusgeschäfte. Dies liegt beispielsweise an zu hohen Kaufpreisen und einer schlechten Verwaltung der Immobilie, deren Wert dadurch immer weiter sinkt.

Außerdem nutzen viele Amateur-Vermieter die Chancen auf Mieterhöhungen nicht und oft liegen zu hohe oder unnötige Ausgaben für die Instandhaltung vor. Bei nur einem zu vermietenden Objekt ist das Verlust-Risiko außerdem sehr hoch, wenn Mietausfälle oder Sanierungen anstehen.

Steuervorteile für Vermieter

Die Mieteinnahmen sind für die Vermieter zu versteuern. Das Finanzamt zählt dabei alle Mieteinnahmen des Jahres, abzüglich der Reparaturen, Zinsen oder Fahrtkosten für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie. Zu den weiteren Kosten für Vermieter gehören die Grundsteuer, die Zinsen, Maklergebühren, Werbung, Reparaturen, Renovierung und weitere, welche alle von der Steuer abgesetzt oder abgeschrieben werden können.

Beispielsweise sind Reparaturkosten an der Immobilie als Instandhaltungsmaßnahme zu 100 Prozent oder anteilig abzusetzen. Die vollständige Absetzung lohnt sich, wenn hohe Einnahmen in dem Jahr erzielt worden sind, so dass das zu versteuernde Einkommen sinkt. Bei niedrigen Jahreseinnahmen ist eine Abschreibung über mehrere Jahre, maximal bis fünf Jahre sinnvoll.

Zinsen aus Hypothekendarlehen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen, da monatliche Kosten über mehrere Jahre hinweg abzuzahlen sind. Auch Hausnebenkosten, welche Mieter an die Vermieter zahlen, können diese als Werbungskosten absetzen.

Vorsicht ist allerdings bei denkmalgeschützten Immobilien geboten, deren Erwerb und Sanierung von einigen Privatanlegern gerne durchgeführt wird, da der Staat die Modernisierung und Instandhaltung steuerlich unterstützt. Allerdings kann ein späterer Verkauf über Makler, hohe Provisionen und niedrigere, übliche Marktwerte die Steuervorteile wieder zunichtemachen, durch sehr hohe Abschläge auf den ursprünglichen Kaufvertrag. Weitere Informationen dazu liefert das manager-magazin.de.

Wer mit dem Kauf einer Immobilie an seine finanziellen Grenzen geht und sogar den größten Teil seines Vermögens einsetzt, um die Immobilie anschließend zu vermieten oder weiter zu verkaufen, der sollte davon absehen, den Hauskauf als Geldanlage zu verwenden. Vielen privaten Vermietern ist oft nicht klar, dass sie ein aktives Geschäft mit dem Vermieten ihrer Immobilie beginnen und dieses pflegen und warten müssen.

Die Rendite kommt nicht von alleine und die hohen Investitionskosten amortisieren sich, wenn überhaupt, erst nach Jahren oder Jahrzehnten. Fachleute empfehlen, erst dann in eine Immobilie zu investieren, wenn genügend Mittel vorhanden sind und ein Überangebot auf dem Markt vorliegt, so dass niedrige Kaufpreise wahrscheinlicher sind.

Betongold wird die Immobilie erst, wenn ausreichend Fachwissen vorhanden ist, ein Finanzierungsplan steht und sorgfältig gewirtschaftet wird. Wer dazu keine Zeit, kein Geld oder keine Muße hat, wird als Vermieter keinen großen Reichtum anhäufen.

Eine andere Möglichkeit in Immobilien zu investieren bieten als Alternative offene Immobilienfonds, die häufig eine Durchschnittsrendite von 2,5 Prozent erzielen über einen längeren, stabilen Zeitraum.