Investment-Immobilie – mit Aktien(Fonds) finanzieren oder nicht?

Der Profi wohnt zur Miete und investiert zugleich sein Geld in Anlage-Immobilien. In Pi mal Daumen 30 Jahren soll das Mehrfamilienhaus schuldenfrei sein und die Mieteinnahmen für einen geruhsamen, finanziell entspannten Lebensabend sorgen. Wer so viel Zeit hat, kann sein Investment-Objekt durchaus mit Aktien bzw. wie guten Aktienfonds finanzieren.

Sachwerte als Inflations- und Krisenschutz

Immobilien sind bekanntlich typische Sachwerte – neben etwa Diamanten oder Edelmetallen wie Gold. Ob dies immer und uneingeschränkt stimmt, sei einmal dahingestellt. Tatsache ist, dass sich Wohneigentum in Deutschland – ob nun selbst genutzt oder vermietet – nach wie vor großer Beliebtheit erfreut.

Ungeachtet der Tatsache, dass Aktien langfristig die mit Abstand profitabelste Form der Geldanlage sind und Immobilien – leider – nicht im Handumdrehen verflüssigt werden können, sobald finanziell Not am Mann oder an der Frau ist.

Gleichwohl können Anleger mit ein wenig strategischem Geschick Immobilien- und Aktieninvestments miteinander kombinieren. Letztlich handelt es sich dabei um ein sogenanntes Zinsdifferenzgeschäft – traditionell durchaus geeignet zur Steueroptimierung. Doch bevor es um Details geht, schauen wir uns ein paar Gründe an, weshalb auch Privatleute zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen wollen.

Weshalb überhaupt Immobilien-Investments?

Es gibt eine Reihe unterschiedlicher Gründe – subjektiv meist auch gute –, weshalb bei der eigenen Vermögensstrategie auch Sachwerte wie Immobilien (sogar schwerpunktmäßig) berücksichtigt werden. So hält sich nach wie vor die Überzeugung, dass Immobilien ein erstklassiger Inflationsschutz sind. Sie geben das Gefühl von Sicherheit und sorgen für einen ruhigen Schlaf – was in Zeiten hochvolatiler Aktienmärkte nicht eben unbedeutend ist.

Bisweilen ist die Konzentration auf Zinshäuser auch gute Familientradition. Denn oft besteht das Vermögen in familiengeführten Handwerksbetrieben aus der Firma selbst und aus Miethäusern, die über Jahre und Jahrzehnte angeschafft, gehegt und gepflegt wurden.

Lässt man Family & Friends & Inflation & Risikoschutz einmal außen vor, so empfiehlt bisweilen auch der Verstand, ein Investment in Mietobjekte wenigstens zu erwägen. So können vermietete Wohnungen und Häuser ein wichtiger Aspekt der privaten Altersvorsorge sein. Gleichermaßen für Angestellte, um die gesetzliche Rente aufzubessern, aber auch für Freiberufler und andere Selbstständige, die neben der berufsständischen Versorgung weitere Einnahmequellen während des Lebensabends benötigen.

Anlage-Immobilie zur Steueroptimierung

Nicht zuletzt steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle, insbesondere bei direkten Immobilien-Investments. So dürfen Steuern sparend mit den Mieteinnahmen verrechnet werden: die Darlehenszinsen, der Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand sowie einige weitere kleinere Ausgabe-Posten.

Das lohnt insbesondere für Investoren mit vergleichsweise hohem Erwerbseinkommen und mit einer Grenzsteuerbelastung in der Nähe des Spitzensteuersatzes von momentan 42 Prozent. Diese Quote ist übrigens schnell erreicht, weil besagte 42 Prozent Spitzensteuersatz bei Alleinstehenden bereits ab einem zu versteuernden Einkommen von 62.810 Euro greift.

Beliebte Strategie ist somit, die abziehbaren Aufwendungen während des Erwerbslebens stetig auf einem anhaltend hohen Niveau zu halten. Zum Ausgleich sollte die Immobilie zu Beginn des Rentenalters entschuldet sein, weil dann sowieso nicht mehr so viele steuerpflichtige Einnahmen anfallen, sodass hohe Aufwendungen bei der Immobilie zumindest aus steuerlicher Sicht nicht mehr so nötig sind.

Und genau hier kommen Aktien bzw. Aktienfonds ins Spiel, sozusagen als „kongeniale Partner“ eines Immobilien-Investments. Es geht also um die steuerlich best-mögliche Form der Finanzierung eines Anlage-Objekts.

Investment-Immobilie – Zinsdifferenz und Steuervorteile

Ob selbstgenutzt oder vermietet – es gibt zwei Varianten der Immobilienfinanzierung. Nämlich mithilfe eines sogenannten Annuitätendarlehens oder über ein „endfälliges Darlehen“ mit Tilgungsaussetzung.

Annuitätendarlehen sind die mit Abstand häufigste Form der Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums. Was sinnvoll ist, weil Häuslebauer die Darlehenszinsen nicht steuerlich geltend machen dürfen. Bei Mietobjekten ist das anders, hier dürfen, wie bereits erwähnt, die Kreditzinsen mit dem Fiskus abgerechnet werden. Und genau hier passt ein tilgungsfreies Darlehen ideal.

Denn wie die Bezeichnung signalisiert, zahlt der Immobilien-Eigentümer und Kreditnehmer über die Jahre ausschließlich die vertraglich vereinbarten Hypothekenzinsen. Mit der Folge, dass die steuerlich relevanten Zinsausgaben jahrzehntelang unverändert hoch sind. Durch diesen legalen Kniff können Anleger mit vergleichsweise hohem Einkommen ihre Steuerlast optimieren.

Selbstverständlich ist die Bank als Kreditgeber daran interessiert, dass das Hypo-Darlehen irgendwann – vielleicht nach 20 oder 30 Jahren – komplett zurückgezahlt ist. Zu diesem Zweck betreibt der Kreditnehmer parallel seinen Vermögensaufbau – nach meiner Meinung vorzugsweise mithilfe von Aktienfonds. Dies hat erfahrungsgemäß einige statistisch erwiesene Vorteile. Nämlich:

• Gute Aktienfonds erwirtschaften auf längere Sicht – mindestens über 20, besser 30 Jahren –, 6 bis 8 Prozent Rendite im Schnitt. Wer jetzt den Erwerb eines Mehrfamilienhauses zu angenommen 5 Prozent finanziert, kann über die Jahre von der Zinsdifferenz profitieren.
• Praktisch jeder Aktienfonds ist Sparplan-fähig. Die beiden Vorteile: Die eingesparten Darlehenszinsen können monatlich via Sparplan in den Fonds investiert werden. Einmalige Zuzahlungen, etwa durch einen Teil des 13. oder gar 14. Monatsgehalts, sind möglich. Überdies können Anleger mit einem Fonds-Sparplan die an den Aktienmärkten üblichen Kursschwankungen zum eigenen Vorteil nutzen. Denn bei höheren Kursen werden weniger und bei niedrigeren Kursen mehr Fonds-Anteile erworben. Auf Dauer ergibt sich daraus ein günstiger Durchschnittskurs je Fondsanteil. Dieses Prinzip wird mit dem Fachbegriff „cost average“ bezeichnet.

Unbedingt beachten: Nach – angenommen – 20 oder 25 Jahren aktivem Fonds-Sparplan dürfte sich ein beachtliches sechsstelliges Fonds-Vermögen angesammelt haben. Spätestens fünf Jahre vor der vereinbarten Kredittilgung sollte der Kreditnehmer sein Fonds-Vermögen komplett oder größtenteils in risikoarme Anlageformen umschichten. Das können Euro-Rentenfonds ohne Währungsrisiko sein, aber auch herkömmliche Festgeld- oder Tagesgeldkonten.