Immobilien-Aktien auf Erholungskurs: Chancen nutzen

Die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften sind angesichts der beginnenden Zinswende in der EU und den USA weiterhin auf dem Aufwärtstrend. Dies eröffnet interessante Chancen für Sie als langfristig orientierter Anleger.

Starke Performance des DIMAX

Der deutsche Immobilienaktienindex DIMAX legte auf Jahressicht um 18 % zu. Damit hat sich die Branche deutlich besser entwickelt als die deutschen Nebenwerteindizes MDAX sowie SDAX, die auch den Großteil unserer Immobiliengesellschaften abdecken. Während der MDAX auf Jahressicht um 10 % nachgab, erzielte der SDAX ein Plus von 4 %.

Immobilienaktien notieren deutlich unter ihren Nettoverkehrswerten

Viele Immobilien-Aktien notieren unter ihren Nettoverkehrswerten (NAV). Diese Verkehrswerte werden regelmäßig durch unabhängige Gutachter geprüft. Wertänderungen werden als Abschreibungen oder Zuschreibungen beim Gewinn und somit beim Eigenkapital erfasst. Die laufend ermittelten Verkehrswerte ergeben nach Abzug der ausstehenden Verbindlichkeiten den fairen Wert der Immobilienaktien. Die Immobiliengesellschaften konnten Bestände ohne nennenswerte Buchverluste verkaufen – ein klares Indiz dafür, dass die bilanzierten Verkehrswerte realisierbar und stichhaltig sind.

Sinkende Inflation und Zinswende

Die Inflationsrate in der EU ist im Juni auf 2,5 % gesunken, deutlich unter dem Höchstwert von 11,5 % im Oktober 2022 und nahe am mittelfristigen Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB) von 2 %. Die EZB hat die Zinsen im Juni um 25 Basispunkte gesenkt und damit die Zinswende eingeleitet. Für den Rest des Jahres erwartet die EZB, dass die Inflation um das aktuelle Niveau schwankt. Im Jahr 2025 wird die Inflation voraussichtlich auf den Zielwert von 2 % sinken. Auch die US-Zentralbank Federal Reserve dürfte angesichts der rückläufigen Inflation bald die Zinswende einleiten und die Zinsen bis 2025 deutlich senken.

Zinswende reduziert die Lücke zwischen Aktienkurs und NAV

In der EU und den USA hat der Zinszyklus die Spitze bereits erreicht oder überschritten. Damit schwindet der Abschreibungsdruck aus den Büchern der Immobiliengesellschaften. Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise ab 2025 wieder steigen werden. Dies wird als Katalysator wirken, um die Lücke zwischen Aktienkurs und NAV weiter zu schließen. Der Branchenindex DIMAX ist auf 3-Jahressicht immer noch 51 % im Minus, was in erster Linie den Zinssteigerungen geschuldet war. Damit erscheint das Aufholpotenzial der Immobilienaktien noch lange nicht erschöpft.

Steigende Dividenden erwartet

Die Immobiliengesellschaften haben die vergangenen Jahre genutzt, um liquide Mittel anzuhäufen, Schulden zu reduzieren und bei den anstehenden Refinanzierungen nicht höhere Zinsen zu zahlen. Durch die Reduzierung und teilweise Aussetzung von Dividenden sowie Bestandsverkäufe stehen die Unternehmen liquiditätsseitig überwiegend gut da. Zudem steigen die Mieteinnahmen durch indexierte Mietverträge und Neuvermietungserfolge.

Darüber hinaus nimmt der schwindende Abschreibungsbedarf auf das Immobilien-Portfolio den Druck auf das Eigenkapital. Vor diesem Hintergrund spricht derzeit alles dafür, dass die Dividenden im kommenden Jahr wieder deutlich steigen werden.

Unibail-Rodamco-Westfield – Ein Favorit für Ihre Watchlist

Ein besonders interessantes Unternehmen in diesem Sektor ist Unibail-Rodamco-Westfield. Im 1. Halbjahr hat das Unternehmen Bestandsverkäufe im Wert von 0,3 Mrd. Euro vollzogen oder unterzeichnet. Weitere Verkäufe im Wert von 1,0 Mrd. Euro stehen in Verkaufsverhandlungen. Ziel ist es, sich aus dem US-Markt zurückzuziehen und die Verschuldung zu reduzieren.

Trotz dieser Bestandsverkäufe wurden die Mieten um 3 % auf 1,2 Mrd. Euro gesteigert. Auf vergleichbarer Fläche legten die Mieten in den Einkaufszentren um 5,3 % zu. Die Leerstände lagen mit 5,5 % auf einem niedrigen Niveau und stellten gegenüber dem Vorjahr eine Verbesserung um 80 Basispunkte dar. Durch den sinkenden Abschreibungsbedarf aus der Neubewertung der Immobilien schrieb Unibail-Rodamco-Westfield wieder schwarze Zahlen, mit einem Gewinn von 72 Mio. Euro. Vor Sonderfaktoren belief sich der Halbjahresgewinn auf 715 Mio. Euro oder 5,14 Euro pro Aktie.

Finanziell steht das Unternehmen solide da. Die Kriegskasse beläuft sich auf 4,6 Mrd. Euro. Inklusive der ungenutzten Kreditlinien verfügt Unibail-Rodamco-Westfield über einen Liquiditätsspielraum von 12,7 Mrd. Euro, was den Refinanzierungsbedarf für mehr als drei Jahre deckt. Das Rating von S&P liegt mit BBB+ im Investment Grade, was Unibail-Rodamco-Westfield als sichere Anlage klassifiziert.

Mit dem SIIC-Status in Frankreich als REIT wird Unibail-Rodamco-Westfield seine Gewinne ertragssteuerbefreit an die Aktionäre ausschütten. Wir sehen mittelfristig ein sehr gutes Dividendenrenditepotenzial. Zudem ist die Aktie mit einem Nettovermögenswert von 142,50 Euro deutlich unterbewertet.

Fazit: Immobilien-Aktien bieten Chancen

Die derzeitige Marktlage bietet Ihnen als Value-Anleger interessante Chancen im Bereich der Immobilienaktien. Die Kombination aus sinkenden Zinsen, stabilen Verkehrswerten und der Aussicht auf steigende Dividenden macht diesen Sektor attraktiv.

Besonders Unibail-Rodamco-Westfield könnte sich als wertvolle Ergänzung in Ihrem Portfolio erweisen. Behalten Sie dieses Unternehmen auf Ihrer Watchlist, um von zukünftigen Entwicklungen zu profitieren.