Immobilie mit Aktien finanzieren? Passt nicht bei jedem!

Es muss nicht unbedingt ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen sein, um eine Immobilie zu finanzieren. Man kann auch einen tilgungsfreien Baukredit mit einem Aktienfonds-Sparplan kombinieren. Auf dem Papier scheint dies lukrativ, doch die Risiken können erheblich sein.

Wie funktioniert die Kombi aus Immo-Darlehen und Fonds-Sparplan?

Wer bei seiner Immobilienfinanzierung ein Annuitäten-Darlehen mit einem Fonds-Sparplan kombiniert, hofft auf ein für ihn lukratives „Zinsdifferenzgeschäft“. Ein solches ist im Zusammenhang mit Krediten nicht unüblich.

Heißt: Die (Soll-)Zinsen des Baukredits sind bis zu dessen Endfälligkeit (deutlich) niedriger als die (durchschnittliche) Fonds-Rendite. Die – in Euro und Cent umgerechnete – Differenz steckt sich der Bauherr oder Immobilienkäufer in die eigene Tasche und verwendet das Geld wofür auch immer. Schauen wir uns die Sache mit der Zinsdifferenz an einem konkreten Beispiel an.

Wer momentan (ca. Mitte Februar 2024) ein Immobiliendarlehen mit 30 Jahren Zinsbindung abschließt, zahlt um die 3,7 Prozent Nominalzins, rund 3,8 Prozent effektiv. Klingt gut, ist gut. Denn noch vor ein paar Monaten kostete ein vergleichbares Baudarlehen nahezu 5 Prozent. Macht bei – angenommen – 300.000 Euro Darlehensbetrag immerhin eine jährliche Zinsersparnis von rund 3.000 Euro, umgerechnet auf den Monat 250 Euro.

Annuitäten-Darlehen: Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil fällt

Die – bis zum Ende der Zinsbindung identisch hohe – monatliche Rate setzt sich zusammen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Monatsrate verschiebt sich deren Verhältnis zugunsten der Tilgung. Da in den letzten Jahren bis zur Fälligkeit des Kredits immer höhere Beträge zurückgezahlt werden, gewinnt die Tilgung zunehmend an Dynamik.

Falls es in der Zwischenzeit keine wesentlichen Änderungen an den Kreditregeln gegeben hat – etwa Zinsaussetzung oder Verringerung des jährlichen Tilgungssatzes – ist die Immobilie in unserem Beispiel nach 30 Jahren entschuldet. Der Eigentümer hat dann aller Erfahrung nach einen beträchtlichen Vermögenswert. Doch in der Regel keinen Cent extra.

Doch diesen Cent extra, der gern auch einen fünfstelligen Eurobetrag ausmachen darf, erhoffen sich Kreditnehmer eben durch die Kombination ihres Baudarlehens mit einem Aktienfonds-Sparplan.

Wie gewinnträchtig können Aktieninvestments sein?

Börsennotierte Unternehmensbeteiligungen, nichts anderes sind Aktien, gelten als die gewinnträchtigste Form der Geldanlage. Unter zwei wichtigen Voraussetzungen: Der Anleger muss Geduld haben und Zeit mitbringen – mindestens zehn Jahre, besser doppelt so viel. Und er sollte bei der bisweilen hohen Volatilität (Schwankungsbreite) der Börsenkurse nicht gleich das Flattern bekommen, sondern die Nerven behalten und bei der Stange bleiben. Ein Blick auf die Performance deutscher Aktien im Blue-Chip-Index Dax.#

Rendite des Dax

In den vergangenen 30 Jahren erreichte der Deutsche Aktienindex (Dax) eine Rendite von 8,8 Prozent im Jahresschnitt. Ein guter ordentlicher Schluck aus der Pulle – vor allem wenn man berücksichtigt, dass dieser Wert spürbar über der durchschnittlichen Inflationsrate in diesem Zeitraum liegt.

Mit dem Dax konnten also in den drei vergangenen Jahrzehnten Kaufkraftverluste ausgeglichen werden. Mehr noch: Unter dem Strich ergab sich ein recht erfreulicher Vermögenszuwachs. Doch davon profitierten nur Investoren, die ohne Unterbrechung den Dax im Portfolio hatten und zwischendurch auch ein paar Tränchen der Verzweiflung vergossen.

Denn das Platzen der Internetblase an den Börsen, die Finanzkrise und der Beginn des Ukraine-Krieges rüttelten die Märkte ordentlich durch. Die Volatilitäten sprangen nach oben, die (vorübergehenden) Verluste erreichten teils hohe zweistellige Prozentsätze. Doch entscheidend war und ist, was hinten rauskommt, um einmal mehr Altkanzler Helmut Kohl zu zitieren.

Rendite von Aktienfonds-Sparplänen

Schauen wir uns nunmehr an, ob und wie viel Geld sich mit einem Aktienfonds-Sparplan in den vergangenen 30 Jahren verdienen ließ. Die Werte stammen aus der glaubwürdigen Quelle schlechthin, nämlich von der Branchenvereinigung BVI.

Ein Aktienfonds-Sparplan mit Anlageschwerpunkt Deutschland erreichte in den vergangenen 30 Jahren eine Rendite von durchschnittlich 5,3 Prozent. Somit spürbar weniger als der Deutsche Aktienindex (Dax). Grund dafür ist die (teils erhebliche) Kostenbelastung, die mit einem Aktienfonds-Investment einhergeht. So können vor allem Ausgabeaufschläge und Managementgebühren die Rendite um immerhin rund ein bis zwei Prozentpunkte mindern.

Schlechter, nämlich mit einer Durchschnittsrendite von 4,1 Prozent jährlich, schnitten Aktienfonds-Sparpläne mit europäischer Ausrichtung ab. Deutlich besser als beide gingen Aktienfonds-Sparpläne mit globaler Streuung in den vergangenen 30 Jahren durchs Ziel. Hier betrug die Durchschnittsrendite 6,7 Prozent.

Künftig ähnlich hohe Renditen?

Ob nun Aktenfonds-Sparplan oder direktes Dax-Investment (am besten über einen ETFs) – unterstellt man, dass die Ergebnisse der Vergangenheit auch künftig in etwa erreicht werden, dürfte das Zinsdifferenzgeschäft aus der Kombi tilgungsfreier Baukredit und Aktienanlage als Tilgungsersatz aufgehen.

Ob überhaupt und um wie viel sich Sollzins und Haben-Rendite unterscheiden hängt ab vom Anlageschwerpunkt (regional Ausrichtung z.B.) und der Anlageform (Fonds-Sparplan oder ETF-Sparplan).

Ist jene Kombi also deshalb tatsächlich empfehlenswert und sinnvoll? Nicht unbedingt! Denn über das Wohl und Wehe dieser Finanzierungsformen von Immobilien entscheidet die Art der Nutzung – nämlich als Eigenheim oder als Investmentobjekt.

Finanzierung-Kombi: Eigenheim pfui, Anlageimmobilie hui

Aktieninvestments bergen naturgemäß (teils erhebliche) Risiken. Diese Risiken können durch eine möglichst breite Streuung der Anlage und deren langfristige Ausrichtung spürbar verringert werden. Bei der Finanzierungskombi einer Immobilie ist überdies der steuerliche Aspekt zu berücksichtigen. Hier macht es einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung selbstgenutzt oder die Immobilie als Anlageobjekt vermietet wird.

Zur Erinnerung: Bei der Kombi-Strategie bleibt der Baukredit tilgungsfrei, und das Aktieninvestment dient als Tilgungsersatz. Der anfängliche Darlehensbetrag verharrt auf einem unverändert hohen Niveau. Am Ende der Zinsbindung wird der Kredit mit dem Fondsvermögen getilgt.

Dies bedeutet: Ein Häuslebauer hat keine steuerlichen Vorteile vom eingefrorenen Darlehen, weil bei selbstgenutztem Wohneigentum die Darlehenszinsen Privatvergnügen sind und für den Fiskus irrelevant.

Immobilien-Investoren hingegen dürfen Darlehenszinsen (neben der Gebäudeabschreibung, der Verwaltervergütung und anderem Aufwand) Steuern sparend mit ihren Mieteinkünften verrechnen. Somit könnte der auf hohem Niveau festgezurrte Darlehensbetrag (nebst unveränderten Kreditzinsen) zumindest steuerlich vorteilhaft sein – insbesondere, falls der Immobilieneigentümer einen vergleichsweise hohen Steuersatz hat.

Zinsdifferenzgeschäft kann funktionieren

Ein Blick auf die Vergangenheit zeigt, dass das Zinsdifferenzgeschäft aus die Kombi aus Baukredit und Aktieninvestment durchaus aufgehen kann. Unter Berücksichtigung der steuerlichen Regeln bei unterschiedlichen Nutzungsarten einer Immobilie kommt aus meiner Sicht allein bei vermieteten Objekten jene Strategie in Betracht. Ob der Immobilieneigentümer und Schuldner allerdings den Nerv hat, auch schwierige und hoch-volatile Zeiten an den Aktienmärkten auszuhalten … wer weiß, wer weiß.